A compra de um imóvel na planta traz muitas vantagens. Porém, os problemas como azulejos mal-colocados, pintura com manchas e rachaduras na parede podem aparecer se a vistoria na hora da entrega não for feita com certos cuidados.
As grandes construtoras disponibilizam lista com itens que devem ser verificados e marcam a vistoria, acompanhada por um engenheiro, que tira as dúvidas do proprietário.
A vistoria antecipada é uma ferramenta legal para os envolvidos na negociação. Caso houver problemas aparentes no imóvel, depois de assinados os papéis, a construtora pode alegar que eles apareceram após a data de entrega.
Fonte: Piramid
Existem duas formas de defender-se de abusos das construtoras: de
forma individual e de forma coletiva.
Na forma individual, cada consumidor que tenha um problema
pode acionar a construtora para resolver. Primeiro recomenda-se
uma tentativa de acordo, depois uma notificação extrajudicial e, não
havendo sucesso, uma interposição de ação no Judiciário.
Na forma coletiva, um grupo de moradores de um mesmo prédio
entra na Justiça representados pelo IBEDEC, por exemplo, para
buscar uma solução para um problema comum a todas as unidades
ou a todos os contratos. É a forma de defesa mais adequada,
valendo aqui o princípio de que a união faz a força, ficando a briga
mais barata pois o custo é dividido entre os proprietários e a
argumentação mais convincente, porque será um erro geral.
Antes de qualquer ação é recomendável a obtenção de um parecer
técnico sobre o objeto da ação: sejam vícios construtivos (laudo de
engenharia), sejam vícios de emprego de material inferior (avaliação
conjunta de um engenheiro e de um corretor de imóveis), sejam
vícios contratuais (parecer jurídico de um advogado).
Uma vez de posse da documentação, o comprador ou grupo de
compradores pode notificar a construtora via cartório ou carta com
Aviso de Recebimento, sobre os problemas encontrados na obra e a
solução exigida. Guarde esta notificação, que também será usada no
processo para mostrar que houve tentativa de acordo amigável e
que não fora aceita pela construtora.
Fonte: Ibedec
O patrimônio de afetação é uma figura jurídica criada inicialmente
pela Medida Provisória 2221, de 4 de setembro de 2001 e que
introduziu uma mudança na Lei 4.591/64, na qual um
empreendimento é separado do patrimônio da empresa construtora.
Na prática funciona assim: uma empresa construtora destaca um
imóvel de sua propriedade para o patrimônio de afetação. A obra
então será feita com o acompanhamento mensal dos compradores,
com fiscalização sobre pagamentos de encargos trabalhistas e
demais impostos. Toda a contabilidade e administração da obra é
separada do patrimônio global da construtora. No caso de falência
da construtora, a obra que estiver em regime de Patrimônio de
Afetação não é atingida pelos efeitos da falência e assim os
compradores têm seu dinheiro protegido.
A vantagem deste sistema é justamente esta proteção do patrimônio
e dos interesses dos compradores. A desvantagem é que os
compradores terão uma despesa a mais na compra, para contratar
uma auditoria que irá fiscalizar as contas da obra, a veracidade dos
recibos, os recolhimentos de impostos, enfim, a contabilidade da
obra, e garantir assim a manutenção do patrimônio de afetação.
Os cuidados com este tipo de compra são no sentido de verificar se
o patrimônio de afetação está registrado em cartório e se já há
auditoria contratada, bem como se toda a documentação da obra
está regularizada.
Fonte: Ibedec
Sempre que
houver duvida sobre uma cláusula do contrato firmado entre
consumidor e fornecedor, o entendimento mais favorável ao
consumidor é que deve prevalecer.
Fonte: Ibedec
Ausência de Alvará de Construção, Registro de
Memorial Descritivo ou Habite-se - Comprar um imóvel
nestas condições é um grande problema, pois o risco da
compra e venda ser anulada ou mesmo o prédio demolido ou
leiloado é muito grande. Pode ser evitado se o consumidor
buscar se informar sobre eles antes da compra. Sem estes
documentos não se consegue ocupar o imóvel e nem
tampouco financia-lo em bancos.
Fonte: Ibedec
É importante observar qual
foi a destinação prometida do imóvel (residencial, comercial
ou mista) através de propaganda ou do contrato, e o que a
prefeitura ou administração regional autoriza para a
localidade. Se uma região é apenas para imóveis comerciais, o
uso do apartamento para fins residenciais é proibido e
portanto, caso a venda seja feita de forma errada, o
consumidor pode pedir a rescisão do contrato.
Fonte: Ibedec
O consumidor só deve aceitar as
chaves do imóvel, após vistoriar o mesmo e, apontados vícios
na construção ou ausência de Habite-se, só receber as chaves
quando sanadas as pendências e problemas. Vale ressaltar, que
enquanto não receber as chaves, de forma legal, não correm
juros sobre as parcelas a prazo.
Fonte: Ibedec
- Em um contrato de compra e venda a prazo, feito com construtora,
tem algumas normas a serem respeitadas para estes índices. A
multa por atraso não pode exceder a 2% sobre cada parcela.
A correção monetária durante a construção só pode ser
atrelada ao INCC
Índice Nacional da Construção Civil e
sem adição de juros. Após a entrega das chaves, pode-se
atrelar a correção monetária das parcelas ao IGP-M ou INPC
e os juros podem ser estabelecidos até um máximo de 12% ao
ano. Qualquer estipulação diferente destas é nula de pleno
direito e pode ser questionada ou revista pelo Judiciário.
Fonte: Ibedec
- Malandragens como
estas podem ser evitadas com o auxílio de uma imobiliária idônea.
Entrada é de um pagamento a prazo porquanto que Sinal é um valor
estipulado para o caso da rescisão contratual, que deve ficar
com o não desistente, o qual quase sempre é o consumidor.
Estes termos jurídicos podem causar problemas ao
consumidor quando buscar a rescisão contratual. O
recomendável é não dar nenhum valor a título de Sinal e sim
Entrada.
Fonte: Piramid
O problema mais comum
enfrentado por quem resolve desistir do contrato são as
cláusulas que tratam dos valores pagos e do que será
devolvido, caso alguém resolva desistir do contrato. É
interessante destacar que existem situações diversas e que tem
várias interpretações na Justiça, porém sempre mais
favoráveis ao consumidor. Quem, por exemplo, quer rescindir
o contrato por atraso na entrega da obra, tem direito a reaver
100% das quantias pagas e até ser indenizado por eventuais
danos morais e materiais. Já quem quer desistir de um
contrato por falta de capacidade de pagamento, antes da
entrega das chaves, pode obter até 90% das quantias pagas. Já
quem quer desistir de um contrato, por qualquer motivo que
seja, após a entrega das chaves, pode conseguir até 85% das
parcelas pagas, mas provavelmente terá que arcar com custo
de cerca de 0,5% do valor do imóvel a título de aluguel pelo
período em que ocupou o apartamento.
Fonte: Ibedec
- É comum as construtoras, como proprietárias dos imóveis vendidos,
elaborem uma Convenção de Condomínio, na qual insiram a
desobrigação de pagar condomínio sobre as unidades não
vendidas ou pagar menos do que as unidades ocupadas. Tal
obrigação é abusiva e pode ser derrubada mediante ação
específica no Judiciário;
Fonte: Piramid
Um problema é a existência de
dívida da unidade vendida para com o condomínio. Isto deve
ser resolvido e constado no contrato como ficará, pois que o
imóvel responde pela dívida em caso de não pagamento e,
portanto, o comprador pode ser surpreendido por uma
execução e posterior leilão do imóvel se não se precaver
pegando uma declaração da inexistência de débitos junto ao
condomínio;
Fonte: Piramid
O consumidor só responde pelos impostos existentes a partir da
compra e venda. Todo e qualquer encargo anterior é de
responsabilidade da construtora. Já as despesas de cartório
são de responsabilidade do consumidor. Se for combinado
algo diferente ou prometido alguma isenção, deverá estar
descrita no contrato;
Fonte: Piramid
Esta despesa, via de regra, é do
vendedor. Acontece que muitos querem repassa-la ao
consumidor. Se isto não for feito via contrato, por deliberação
comum entre a construtora e o consumidor, é obrigação nula.
Fonte: Piramid
É comum constar nos contratos
de compra e venda, margens de tolerância na metragem dos
imóveis. Entretanto, nunca vimos uma construtora errar em
favor do consumidor, sendo, portanto uma cláusula abusiva e
que pode ser anulada no Judiciário, devendo o consumidor
exigir o abatimento no preço proporcional ao abatimento
que a construtora fez no tamanho do imóvel.
Fonte: Piramid
Quando você vai comprar seu
imóvel, milhares de promessas lhe são feitas, de forma verbal
ou mesmo nos panfletos e propagandas, entretanto na hora
da entrega do imóvel muitas não se concretizam. O Código
de Defesa do Consumidor estabelece que toda propaganda
vincula o fornecedor. Daí a importância de colocar na
proposta de compra e venda e no contrato de compra e
venda, minuciosamente, tudo que fora prometido ou
contratado, bem como guardar todas as propagandas,
anotações e promessas feitas, de forma que não cumpridas,
possam ser alvo de ação judicial específica para lhe exigir o
cumprimento;
Fonte: Piramid
Portaria nº. 4/98, as seguintes cláusulas:
1. estabeleçam prazos de carência na prestação ou
fornecimento de serviços, em caso de impontualidade das
prestações ou mensalidades;
2. imponham, em caso de impontualidade, interrupção de
serviço essencial, sem aviso prévio;
3. não restabeleçam integralmente os direitos do consumidor
a partir da purgação da mora;
4. impeçam o consumidor de se beneficiar do evento,
constante de termo de garantia contratual, que lhe sejam mais
favoráveis;
5. estabeleça a perda total ou desproporcionada das
prestações pagas pelo consumidor, em benefício do credor,
que, em razão de desistência ou inadimplemento, pleitear a
resilição ou resolução do contrato, ressalvada a cobrança
judicial de perdas e danos comprovadamente sofridos;
6. estabeleçam sanções em caso de atraso ou descumprimento
da obrigação somente em desfavor do consumidor;
7. estabeleçam cumulativamente a cobrança de comissão de
permanência e correção monetária;
8. elejam foro para dirimir conflitos decorrentes de relações
de consumo diverso daquele onde reside o consumidor;
9. obriguem o consumidor ao pagamento de honorários
advocatícios sem que haja ajuizamento de ação
correspondente;
10. Impeçam, restrinjam ou afastem a aplicação das normas
do código de defesa do consumidor nos conflitos decorrentes
de contratos de transporte aéreo;
11. Atribuam ao fornecedor o poder de escolha entre
múltiplos índices de reajuste, entre os admitidos legalmente;
12. Permitam ao fornecedor emitir títulos de crédito em
branco ou livremente circuláveis por meio de endosso na
apresentação de toda e qualquer obrigação assumida pelo
consumidor;
13. Estabeleçam a devolução de prestações pagas, sem que os
valores sejam corrigidos monetariamente;
14. Imponham limite ao tempo de internação hospitalar, que
não o prescrito pelo médico".
Fonte: Piramid
São aquelas inseridas em contratos, que
tragam algum prejuízo ao consumidor ou lhe retire algum direito.
São todas aquelas, dentre outras, descritas no artigo 51 do Código
de Defesa do Consumidor:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade
do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e
serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos.
Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor,
pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em
situações justificáveis;
II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da
quantia já paga, nos casos previstos neste Código;
III - transfiram responsabilidades a terceiros;
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas,
que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou
seja incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
VI - estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do
consumidor;
VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem;
VIII - imponham representante para concluir ou realizar
outro negócio jurídico pelo consumidor;
IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o
contrato, embora obrigando o consumidor;
X - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação
do preço de maneira unilateral;
XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato
unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao
consumidor;
XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de
cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja
conferido contra o fornecedor;
XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o
conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;
XIV - infrinjam ou possibilitem a violação de normas
ambientais;
XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao
consumidor;
XVI - possibilitem a renúncia do direito de indenização por
benfeitorias necessárias.
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem
que:
I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a
que pertence;
II - restringem direitos ou obrigações fundamentais inerentes
à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou
o equilíbrio contratual;
III - se mostram excessivamente onerosa para o consumidor,
considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o
interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Fonte: Piramid
I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao
fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem
justa causa, a limites quantitativos;
II - recusar atendimento às demandas dos consumidores, na
exata medida de suas disponibilidades de estoque, e, ainda, de
conformidade com os usos e costumes;
III - enviar ou entregar ao consumidor, sem solicitação prévia,
qualquer produto, ou fornecer qualquer serviço;
IV - prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor,
tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou condição
social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços;
V - exigir do consumidor vantagem manifestamente
excessiva;
VI - executar serviços sem a prévia elaboração de orçamento
e autorização expressa do consumidor, ressalvadas as
decorrentes de práticas anteriores entre as partes;
VII - repassar informação depreciativa, referente a ato
praticado pelo consumidor no exercício de seus direitos;
VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou
serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos
oficiais competentes, ou, se normas específicas não existirem,
pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra
entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia,
Normalização e Qualidade Industrial - CONMETRO;
IX - recusar a venda de bens ou a prestação de serviços,
diretamente a quem se disponha a adquiri-los mediante
pronto pagamento, ressalvados os casos de intermediação
regulados em leis especiais;
X - elevar sem justa causa o preço de produtos ou serviços;
XI - aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso do legal ou
contratualmente estabelecido.
XII - deixar de estimular prazo para o cumprimento de sua
obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu
exclusivo critério.
XIII - aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso do legal
ou contratualmente estabelecido.
Fonte: Piramid
Os maiores problemas contratuais decorrem da má-fé de algumas
empresas, em querer estabelecer vantagens exageradas para si,
suprimir direitos do consumidor ou não estabelecer para si as
mesmas penalidades que estabelece ao consumidor por
descumprimento contratual.
Se houvesse equilíbrio entre os direitos e obrigações de ambas as
partes, não haveriam tantas ações na Justiça e também não existiria
um código específico para proteger os consumidores.
As práticas abusivas são todas aquelas que ferem textualmente ou os
princípio do Código De Defesa do Consumidor, todas
exemplificadas no artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor.
Fonte: Ibedec
- O consumidor pode pedir a rescisão contratual; ou
- A reparação de todos os problemas em 30 (trinta) dias; ou
- Solicitar um abatimento no preço.
O consumidor ainda tem até 5
(cinco) anos para pedir indenização por danos materiais e morais,
com base no Código de Defesa do Consumidor, embora a
responsabilidade do construtor sobre a obra e sua segurança seja de
20 anos conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça
Fonte: Ibedec
- Insuficiência de Elevadores: existe norma para o cálculo
da quantidade de elevadores necessários a atender aos
moradores e esta norma muitas vezes não é respeitada,
gerando transtornos aos moradores principalmente em
horários de pico;
- Fluxo de Garagem: o fluxo de veículos que transitam na
garagem, bem como os locais de entrada e saída têm que
obedecer normas técnicas que permitam seu uso com
conforto;
- Tamanho das Garagens: também há normas para o
tamanho mínimo das garagens, bem como para o seu acesso
que devem ser respeitadas na construção;
- Segurança dos equipamentos de diversão e lazer: os
equipamentos de lazer: balanços, escorregadores, gangorra,
piscina, sauna, salão de festas, banheiros sociais, etc, todos
devem respeitar normas de segurança para que seu uso não
seja prejudicial a saúde ou a vida das pessoas;
- Existência dos itens de lazer prometidos: quadras poli
esportivas, piscinas, pistas para caminhada, sala de ginástica,
churrasqueira, cobertura coletiva, etc, quando constam do
Memorial Descritivo e devem existir no imóvel);
- Instalações adequadas para funcionários: existem
normas na legislação trabalhista quanto às instalações
necessárias para o desempenho do trabalho dos funcionários
do condomínio, como banheiros, refeitório, iluminação
adequada, vestiários, que tem que ser respeitadas;
- Aplicação de Materiais Diversos nas áreas comuns:
pisos, instalações elétricas, metais e hidráulica das áreas
comuns devem respeitar o contido no Memorial Descritivo e
caso não respeitem, estarão em desacordo com a lei;
- Escoamento de Águas Pluviais: deve o prédio dispor de
encanamento, bombas e ralos suficientes a escoar a água das
chuvas mesmo em caso de tempestades.
Estes vícios podem estar ocultos ou serem de fácil identificação.
Para os vícios ocultos (que só aparecem com o tempo), o prazo de
garantia é de 90 (noventa) dias após a sua constatação. Já para os
vícios de fácil identificação, o prazo de garantia é de 90 (noventa)
dias após a entrega do imóvel.
Fonte: Ibedec
- Rachaduras: trincas que podem ter origem no reboco ou na
própria estrutura do prédio;
- Infiltrações: decorrente de problemas no reboco, secagem
da alvenaria ou mesmo incorreta aplicação de materiais na
pintura;
- Vazamento acústico: quando o som passa pelas paredes,
de um apartamento para o outro ou para o corredor, de forma
a comprometer a privacidade dos proprietários;
- Altura do pé direito: existe uma altura mínima estabelecida
pela ABNT para cada tipo de construção, sendo que seu
desrespeito pode prejudicar a circulação de ar do apartamento
e comprometer seu uso normal;
- Aplicação de Material Diverso do Constante no
Memorial Descritivo: azulejos, pias, batentes de portas,
armários, fiação elétrica e encanamento de marcas diferentes
das constantes do Memorial Descritivo ou mesmo de
qualidade inferior;
- Falhas de Impermeabilização: em áreas sujeitas a contato
externo com água, a aplicação incorreta ou não aplicação do
impermeabilizante pode gerar infiltrações que com o passar
do tempo podem comprometer a segurança da obra;
- Nivelamento do piso: a falta de nivelamento do piso pode
causar acúmulo de água em pontos indevidos e causar
infiltrações e danos ao próprio apartamento e aos
apartamentos vizinhos;
- Invasão do espaço aéreo: construção de sacadas ou uso de
sacada como cômodo não previsto no memorial descritivo da
obra;
- Metragem: embora o apartamento seja vendido como
unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados,
portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser
objeto de indenização.
Fonte: IBEDEC
Vícios de construção são todos os problemas gerados por emprego
de técnica construtiva inadequada, materiais de baixa qualidade ou
execução errônea do projeto de engenharia civil, hidráulica, elétrica
e de segurança e/ou não execução de partes previstas ou necessárias
da obra.
É interessante lembrar que existem normas da Associação Brasileira
de Normas Técnicas - ABNT, do INMETRO, do CREA e das
prefeituras e administrações regionais, que são de observação e
emprego obrigatório, mas que muitas vezes não são respeitadas.
Fonte: Piramid
Toda relação de consumo, como é a compra de imóveis por
intermédio de construtora, deve-se respeitar os direitos básicos do
consumidor, que são vários, vejamos alguns:
a) direito à educação para o consumo: é direito ao treinamento, à
informação que deve ser fornecida aos consumidores, para que eles
possam exercer suas funções de forma consciente nas relações de
consumo,
b) direito à segurança: é o direito do consumidor ser protegido
contra produtos ou serviços que possam ser nocivos à sua saúde,
c) direito de ser ouvido: é o direito que o consumidor tem de ver
seus interesses e direitos respeitados na implantação e execução de
políticas econômicas, bem como de reclamar sobre o ferimento de
seus direitos,
d) direito de escolha: é o direito que o consumidor tem de ter várias
opções de produtos ou serviços, com qualidade satisfatória e preços
competitivos,
e) direito de indenização: é o direito que o consumidor tem de ser
indenizado ou ressarcido, de todo prejuízo existente nas relações de
consumo,
f) direito à informação: é o direito que o consumidor tem de ter
conhecimento prévio e completo, sobre os produtos ou serviços
que pretende consumir, para que possa fazer uma escolha
consciente entre as várias opções existentes,
g) direito ao consumo: é o direito que o consumidor tem de ter
acesso a bens e serviços básicos,
h) direito a um ambiente saudável: é o direito que consumidor tem a
um meio ambiente saudável e equilibrado, para melhorar a
qualidade de vida de agora e do futuro,
i) direito à proteção contra a propaganda enganosa: é o direito que o
consumidor tem de não ser induzido à compra de um produto ou
serviço, por propaganda falsa,
j) direito à proteção contratual: é o direito que o consumidor tem de
ser privilegiado nas relações de consumo, sempre com boa-fé
presumida e com direito ao reequilíbrio contratual, toda vez que a
situação inicial de uma contratação se modifique por evento
posterior a compra,
l) direito de acesso ao judiciário: é o direito que o consumidor tem
de, no judiciário, poder expor e ter resolvido os problemas
decorrentes das relações de consumo.
Fonte: IBEDEC
a) promessa de Compra e Venda, por instrumento particular, no
qual a construtora promete lhe vender o imóvel, após pago o preço
combinado. Esta promessa pode ser feita por contrato particular,
porém recomendamos que uma vez assinado, você leve ao Cartório
de Registro de Imóveis onde o prédio está registrado e peça para
fazer uma pré-notação do contrato. Isto dará publicidade ao
contrato para terceiros, evita que a construtora venda o mesmo
imóvel duas vezes e assegura seus direitos de comprador,
b) promessa de Compra e Venda, por escritura pública. É o mesmo
contrato particular, só que feito no cartório. Fica mais seguro
porque é um documento público e seu registro torna a transação
indisponível a terceiros,
c) Contrato de Compra e Venda com Reserva de Domínio ou
Hipoteca. Nesta modalidade já se faz a compra e venda
propriamente dita, ficando o próprio imóvel como garantia da
dívida, ou seja, enquanto não forem quitadas todas as obrigações do
contrato, o imóvel não poderá ser vendido sem concordância da
construtora,
Em todas as modalidades de contrato, entendemos necessária a
assistência de um advogado. É essencial que no contrato custem
todos os dados da proposta de compra e venda e dos panfletos da
venda, e se possível até a repetição de todas as condições citadas no
memorial descritivo do imóvel, estabelecendo multas para a
construtora no caso de descumprimento do contrato.
Fonte: IBEDEC
Uma vez de posse de todos os documentos e certidões fornecidos pela construtora, chegou a hora de fazer sua proposta e fechar o negócio.
O primeiro passo é formalizar uma proposta de compra e venda.
Peça para o vendedor colocar na proposta de compra e venda todos
os detalhes que vocês combinaram: preço, prazo de entrega, quanto
será a multa no caso de atraso na entrega, qual o valor do imóvel à
vista, qual o valor do imóvel à prazo, qual o valor da entrada, qual o
valor das parcelas mensais, qual o valor das intermediárias, qual o
valor a ser pago nas chaves, quais os índices de correção utilizados
nas parcelas, se há financiamento aprovado para a obra em algum
banco e quais as condições para conseguir este financiamento.
Coloque também todas as promessas feitas quanto à possibilidade
de troca da pintura ou dos metais, bem como remoção de paredes,
o custo desta permuta e como será a execução. Tudo o que for
prometido deve estar escrito e tudo deverá ser cumprido, sob pena
de infringência ao Código de Defesa do Consumidor.
Formalizada a proposta, você fica obrigado a contratar a compra e
venda ou terá que pagar uma multa, por isto repetimos mais uma
vez: antes de formalizar a proposta analise toda a documentação da
construtora.
Fonte: IBEDEC
a) certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça
Comum e junto à Justiça Federal, relativos à Construtora. Estas
certidões vão mostrar se a empresa está sendo processada, por
quem e por qual motivo. Se houver, por exemplo, uma execução
contra a empresa, o imóvel não poderá ser vendido pois corre o
risco da venda ser anulada,
b) certidão negativa de ações trabalhistas, junto à Justiça do
Trabalho. As dívidas trabalhistas podem causar a nulidade de uma
compra e venda se ajuizadas antes da negociação. Mostram também
o eventual descaso da construtora para com seus empregados e
podem sinalizar problemas com o futuro imóvel,
c) certidão trintenária do imóvel, obtida junto ao cartório de registro
de imóveis onde ele está registrado. Esta certidão vai mostrar a
cadeia de proprietários que foram donos do terreno onde o imóvel
foi ou está sendo construído, bem como possibilita analisar se todas
as transações foram legais ou podem ser anuladas,
d) certidão negativa de débitos junto ao Estado e ao Município,
obtidos respectivamente junto à Secretaria de Fazenda do Estado
ou a Secretaria Municipal de Tributação. Dívidas fiscais também
podem resultar em anulações de venda de imóveis de construtoras,
e) declaração de inexistência de débitos condominiais, quando o
imóvel for apartamento ou condomínio, expedido pelo síndico do
prédio. Mesmo sendo a construtora proprietária do imóvel, pode a
unidade estar em débito com o condomínio e assim, se não for
levantada, esta dívida passará a ser do comprador, uma vez que o
imóvel responde pela dívida de condomínio,
f) declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás,
energia e água. Em imóveis novos, é raro haver problemas deste
tipo, eis que as ligações devem ser feitas pela construtora e o
contrato de fornecimento será firmado pelo proprietário com a
concessionária. Entretanto, o imóvel pode ter sido retomado de
outro proprietário e estar sendo revendido, e pode haver dívidas
pendentes que vão lhe causar dores de cabeça na hora de solicitar
uma nova ligação de água, luz, gás ou telefone,
g) certidão da junta comercial atualizada, para verificar se a pessoa
que vai assinar o contrato ou mesmo a proposta de compra e venda,
tem capacidade jurídica para o negócio e para assumir
compromissos em nome da empresa,
h) certidão negativa de débito do imóvel e do proprietário junto ao
INSS e junto à Receita Federal. São comuns prédios inteiros serem
construídos sem ter alvará do INSS, o que é ilegal e pode trazer uma
dívida enorme para os compradores do imóvel ou até mesmo gerar
a anulação da compra e venda,
i) certidão de protestos do vendedor, obtida junto ao cartório de
protestos ou no fórum. Dívidas protestadas e anteriores à compra e
venda, podem gerar a nulidade de um negócio,
Outras certidões poderão ser requeridas pelo advogado, conforme
as peculiaridades de cada negócio. Lembre-se que tais certidões
podem atrasar um negócio, mas evitar um prejuízo que pode lhe
custar uma vida de trabalho e sacrifício.
Fazer um bom negócio é difícil, mas fazer maus negócios é muito
fácil. Portanto não custa repetir: muita calma nesta hora !
Fonte: IBDC
Uma construtora de qualidade é reconhecida pelo mercado e recomendada pelos melhores profissionais da área. Este já é um passo importante para ter mais chances de estar fazendo um bom negócio.
Conferir se a construtora tem certificados de qualidade (ISO), se não tem reclamações de compradores junto ao PROCON de sua
cidade, também são passos importantes.
Pesquise junto aos clientes de prédios já construídos, se os mesmos estão satisfeitos, se o que eles prometem na venda eles cumprem, se eles cumprem o prazo de entrega, se as obras já construídas não apresentam defeitos, se a pós-venda é satisfatória (consertos na garantia, por exemplo).
Uma vez definida a construtora é hora de fazer uma pesquisa sobre sua regularidade junto aos mais diversos órgãos. Talvez seja
prudente a consulta a um advogado, mas muitas pesquisas você mesmo pode realizar pela internet.
De posse do nome e do CNPJ da empresa, pesquise a situação da construtora junto ao INSS, junto à Receita Federal, busque certidão
das ações cíveis, criminais e fiscais junto ao Tribunal de Justiça e junto à Justiça Federal, bem como ações trabalhistas junto à Justiça
do Trabalho.
Com estas informações você terá um parâmetro da seriedade da empresa e da possibilidade da entrega do imóvel prometido sem problemas.
Fonte: IBDEC
Visite o stand de vendas e peça para analisar a maquete do empreendimento e também visite um apartamento decorado que normalmente é disponibilizado.
Tire fotos da maquete sob vários ângulos. Tire fotos também do quarto, principalmente de detalhes com janelas, louças de banheiro,
armários embutidos, portas, fechaduras, metais de hidráulica, luminárias, enfim, tudo que é prometido e que faz a diferença no
imóvel e influencia na sua decisão de compra.
Peça para avaliar o Memorial Descritivo da obra, no qual deve estar descritos as marcas e a qualidade dos materiais a serem empregados na obra (azulejos, pias, metais, alumínio, cerâmicas do piso), bem como de todos os equipamentos utilizados na obra, como elevadores, interfones, cabeamento de internet, câmeras de vigilância, portões eletrônicos, etc.
Verifique também a posição do imóvel em relação à ventilação, incidência do sol e vista. São detalhes de conforto mas que também
influenciam bastante no preço de revenda do imóvel.
Caso a obra possua financiamento com a Caixa Econômica Federal, ela obriga que a construtora elabore uma Cartilha do Proprietário,
que devem constar no mínimo: dados básicos do contrato de financiamento; formas de utilização do FGTS; Seguro; Procedimento para o Adquirente vistoriar o imóvel e o que fazer no caso de irregularidades; Orientações ao Adquirente quanto à manutenção do imóvel; Noções de convivência comunitária; Direitos e deveres; Outras informações relevantes, surgidas no curso do Projeto de Trabalho Social. Exija o seu exemplar.
Guarde também todo o material de publicidade disponibilizado: folhetos, anúncios de jornais, anúncios de revista, etc.
Peça o detalhamento sobre o regime de construção: se será por empreitada, o preço é fechado e os reajustes podem existir, mas
devem estar descritas de forma clara e precisa; se será por administração ou preço de custo, o valor efetivo da obra será
repassado aos adquirentes e será acrescido de um valor a título de taxa de administração, que também deve estar descrito.
Fonte: Ibedec
Sua possibilidade financeira será definida analisando-se quanto dispõe para dar de entrada na compra do imóvel e quanto poderá pagar nas prestações mensais do imóvel.
Nossa dica é dar uma entrada pequena de forma que não perca muito dinheiro caso haja algum problema com a obra ou com a
construtora e não comprometer mais que 20% do seu orçamento familiar com a primeira parcela, bem como não assumir parcelas
intermediárias superiores a um mês de seu rendimento familiar por ano. Isto porque para pagar as intermediárias, você deverá
programar o uso do seu 13º salário. Contar com outras rendas que você não tem certo é muito arriscado e pode levar-lhe a inadimplência.
Já para a entrega das chaves é exigida a quitação da dívida ou seu financiamento junto ao banco. É neste momento que
recomendamos então o uso integral do FGTS seu e de sua esposa, além da venda de veículo e saque de poupança e outras aplicações, de modo a zerar a dívida ou sobrar muito pouco para o financiamento. Lembre-se de reservar 3% do valor do imóvel para o
pagamento das despesas de cartório e ITBI. Não se preocupe com o mobiliário do imóvel, porque este é o supérfluo, já que você pode
usar o mobiliário que já possui ou mesmo comprar móveis novos em grandes lojas em 12 vezes sem juros. Preocupe-se com o
principal, que é o imóvel quitado e devidamente escriturado.
Fonte: Piramid
Para definir sua necessidade é preciso levar em consideração o tamanho da sua família, o local onde você trabalha, a sua forma de locomoção pela cidade, onde seus filhos estudam a proximidade com um hospital e com um centro comercial.
Logo, o primeiro passo é pesquisar o bairro que você pretende morar. O ideal é fazer um levantamento detalhado das escolas disponíveis, dos hospitais, do comércio, das linhas de ônibus, da existência de metrô, bem como fazer incursões pelo bairro nos horários de pico de movimento (pela manhã, na hora do almoço, no fim da tarde e no retorno das faculdades e escolas noturnas).
Tudo isto pesa no orçamento familiar porque não adianta encontrar um imóvel adequado ao tamanho de sua família, se o custo mensal entre alimentação, transporte, estudo e lazer for incompatível com seu orçamento. Veja que R$ 200,00 a mais por mês podem representar a perda das suas férias de fim de ano, por exemplo.
Fonte: Piramid
É quando adquirimos um imóvel tendo como base, única e exclusivamente o seu projeto. Ou seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele ainda será construído e, após um prazo que usualmente pode variar de 16 a 36 meses (fora eventuais atrazos), dependendo do tipo de imóvel, será entregue pela Incorporadora ao comprador. Este tipo de transação, ou seja, aquizição na planta é conhecida como "compra de bem para entrega futura". Esta forma de aquisição exige muitos cuidados, principalmente com na partir da escolha da construtora e imobiliária que estão construindo e comercializando o empreendimento.
Fonte: Piramid Imóveis
É quando se inicia a vendas de um empreendimento imobiliário. Isso deve ocorrer após aprovação de todas etapas necessárias para o seu Registro de Incorporação. O início das vendas é acompanhado de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia. Algumas vezes, ocorre o PRÉ-LANÇAMENTO, ou seja, o empreendimento ainda não está totalmente legalizado e a construtora já inicia sua divulgação com a finalidade de processar o cadastramento dos interessados. Nesta situação não poderá ocorrer o pagamento de nenhum valor por parte dos pretensos compradores.
Fonte: Piramid
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